Реклама недвижимости в Meta и Google: правила

Риелторы, компании по выкупу домов, управляющие арендой и сайты объявлений сталкиваются в Meta и Google с одним и тем же: реклама жилья – защищённая категория. В США, Канаде и части Европы аудиторию нельзя выбрать по возрасту и полу, почтовые индексы отключены, а у гео есть минимальный радиус. Правила вытекают из антидискриминационного законодательства, поэтому их не отключает ни один тип аккаунта – ни прямой, ни агентский. Ниже – что именно ограничено на каждой площадке, где это действует и как собрать кампанию, которая всё равно приводит продавцов и покупателей.

Правила площадок сверены с Центром прозрачности и документацией для разработчиков Meta и справкой по правилам Google Ads 19 октября 2026 года. Они зависят от страны таргетинга и со временем меняются, поэтому в каждом разделе есть ссылка на официальную страницу.

Правила Meta и Google для жилья: коротко

	Meta (Facebook, Instagram)	Google Ads
Где действует	Рекламодатели из США или с таргетингом на США, Канаду и часть стран Европы	Реклама с таргетингом на США и Канаду
Что нужно сделать	Отметить в кампании особую категорию «Жильё»	Отмечать нечего, Google применяет правило при модерации
Возраст	Зафиксирован: от 18 до 65+	Нельзя таргетировать и исключать по возрасту
Пол	Только все	Нельзя таргетировать по полу
Семейное положение, наличие детей	–	Нельзя таргетировать
Почтовые индексы	Недоступны	В США нельзя; в Канаде можно первые 3 символа (FSA)
Минимальный радиус	15 миль / 25 км в США и Канаде, 15 км в Европе	1 км
Похожие аудитории (lookalike)	Недоступны	Отдельных ограничений для жилья, кроме демографии, не названо
Исключения в детальном таргетинге	Недоступны	–

Meta: особая категория «Жильё»

Meta требует, чтобы рекламодатели жилья отмечали объявления как особую категорию и запускали их только с разрешёнными настройками таргетинга. Правило о дискриминационных практиках распространяется на любого рекламодателя из США и на тех, кто таргетирует США, Канаду или часть стран Европы.

По документации Marketing API об особых категориях обязательная отметка вводилась поэтапно: для США – с 4 декабря 2019 года, для Канады – с 3 декабря 2020 года, для Европы – с 7 декабря 2021 года. Если страна категории не указана, подставляется налоговая страна рекламного аккаунта. Кроме жилья, особыми считаются вакансии, финансовые продукты и услуги, а также социальные темы, выборы и политика.

Что пропадает из таргетинга

Когда кампания отмечена как «Жильё», документация Meta перечисляет такие ограничения:

Возраст, как правило, зафиксирован от 18 до 65+, конкретный пол выбрать нельзя.
Почтовые индексы как тип местоположения недоступны.
Радиус: каждый выбранный город, адрес или точка на карте должны охватывать не меньше 15 миль (25 км) в США и Канаде и 15 км в Европе.
Похожие аудитории недоступны для рекламы жилья, вакансий и финансовых продуктов. Special Ad Audiences – прежний «облегчённый» аналог похожих аудиторий для таких категорий – в текущей документации тоже не упоминается.
Исключения в детальном таргетинге и исключения по интересам не допускаются.
Индивидуализированные аудитории (свои списки, посетители сайта, зрители видео) по-прежнему можно включать и исключать.
Каталоги объектов недвижимости: реклама Advantage+ с каталогом home listing подчиняется тем же ограничениям особой категории.

Что Meta считает рекламой жилья

Очевидный случай – объявления о продаже и аренде. На практике категорию обычно понимают шире: выкуп домов за наличные, страхование жилья, ремонт жилья и оценка тоже идут как «Жильё», а ипотека может относиться к финансовым продуктам и услугам. Точное определение Meta показывает при выборе категории в Ads Manager – сверьтесь с ним до запуска: неотмеченное объявление о жилье могут отклонить.

Google: жильё в персонализированной рекламе

В Google отмечать ничего не нужно. Правило о жилье в персонализированной рекламе действует для рекламы с таргетингом на США и Канаду, если она предлагает дома для продажи или аренды либо продукты и услуги, которые помогают их продать или сдать. Домом считается любое место, где человек живёт: квартира, передвижной дом, плавучий дом, посёлок для пожилых. В примерах – сайты объявлений о жилье, услуги в сфере недвижимости и отдельные объекты.

Для такой рекламы нельзя таргетировать по полу, возрасту, наличию детей, семейному положению и почтовому индексу. Остаются:

готовые аудитории Google без запрещённой демографии;
радиус не меньше 1 км вокруг точки;
таргетинг на город и страну;
в Канаде – первые три символа почтового индекса (FSA).

Если объявление помечено, Google предлагает включить все демографические группы (пол, возраст, наличие детей, семейное положение) и убрать таргетинг по индексам либо подать апелляцию, если правило применено по ошибке. Если нарушение оставить, аккаунт могут заблокировать. Те же ограничения есть в общем правиле об ограничениях таргетинга в персонализированной рекламе – в разделе «Доступ к возможностям» вместе с вакансиями и потребительскими финансами.

За пределами США и Канады Google это правило о жилье не применяет, но местные законы о равном доступе к жилью действуют и там.

Как собрать кампанию по недвижимости с такими ограничениями

Узкого таргетинга нет, поэтому аудиторию отбирает само объявление:

Пусть фильтрует предложение. «Трёхкомнатные дома в Риверсайде до $450 тыс.», «выкупим дом в любом состоянии в Далласе», «студии в аренду рядом с кампусом»: конкретное предложение приводит нужных людей и при широкой демографии.
Используйте свои данные. В Meta по-прежнему работают индивидуализированные аудитории из посетителей сайта, прошлых заявок и зрителей видео об объектах. В Google намерение несут ключевые слова в поиске: город, тип жилья и бюджет человек вводит сам.
Учитывайте радиус. Минимум в 15 миль в Meta накрывает целую агломерацию, поэтому город или район пишите прямо в объявлении и лид-форме, а не пытайтесь очертить одну улицу.
Квалифицируйте в форме. Добавьте в лид-формы Meta и Google вопросы о бюджете, сроках и районе, чтобы широкий показ не завалил команду случайными заявками.
Отмечайте категорию с первого дня. В Meta ставьте «Жильё» до того, как первое объявление уйдёт на модерацию, а в кампаниях Google на США или Канаду держите демографию включённой.

Что это значит для агентского аккаунта

Агентский аккаунт проверяют по тем же правилам Meta и Google, что и любой другой. Он не открывает таргетинг по возрасту, полу или индексам, не снимает особую категорию, не ускоряет модерацию и не защищает от блокировок. Кто обещает «рекламу жилья без ограничений», по сути обещает нарушение правил.

Чем агентский аккаунт помогает бизнесу в недвижимости:

Несколько агентов, офисов или клиентов. Агентство недвижимости или маркетолог, который ведёт нескольких риелторов, держит каждого на отдельном аккаунте со своим бюджетом и выпиской.
Оплата. С Meta или Google рассчитывается агентство, а вы пополняете баланс через AdsRiver: банковский перевод или PayPal (предоплата, B2B-договор, инвойс). Минимальное пополнение – от $200, комиссия – по запросу, подготовка аккаунта – 1–3 рабочих дня.
Контакт, если статус «покраснел». Менеджер в Telegram (пн–пт, 9:00–18:30 (GMT+8)) поможет разобрать уведомление об отклонении, проверить категорию и таргетинг до запуска и подготовить апелляцию.

Напишите менеджеру свою страну, страны показа и что рекламируете (продажа, аренда, выкуп, ипотека) – он скажет, что можно вести через агентский аккаунт. Страницы площадок: агентский аккаунт Facebook Ads, агентский аккаунт Google Ads.

Частые вопросы

Нужна ли категория «Жильё», если я показываю рекламу только в своём городе?

Да, если вы рекламируете жильё и вы рекламодатель из США или таргетируете США, Канаду или охваченные страны Европы. Размер зоны значения не имеет: таргетинг на город просто расширится до минимального радиуса.

Действует ли категория «Жильё» вне США, Канады и Европы?

Meta требует её от рекламодателей из этих регионов и от тех, кто их таргетирует. Правило Google о жилье касается США и Канады. Для других стран сверьтесь с настройками категории в Ads Manager и местным законом.

Можно ли таргетироваться на тех, кто, скорее всего, продаёт дом?

В этих регионах – не через демографию и похожие аудитории. Используйте то, что разрешено: поисковые запросы вроде «быстро продать дом», индивидуализированные аудитории из своего сайта и заявок, понятное предложение в объявлении.

Даст ли агентский аккаунт таргетинг по возрасту или индексам для жилья?

Нет. Ограничения – часть правил Meta и Google и действуют для любого аккаунта, прямого или агентского.

Объявление о жилье отклонили. Что делать?

В Meta проверьте, что у кампании стоит категория «Жильё» и таргетинг использует только разрешённые настройки. В Google включите всю демографию, уберите индексы и отправьте объявление на повторную проверку. Менеджер может разобрать уведомление вместе с вами.

Запускаете рекламу недвижимости?

Напишите в наш Telegram-бот: что рекламируете, страну и регионы показа, площадки и месячный бюджет. Менеджер сверит категорию с правилами Meta и Google и ответит условиями и следующим шагом.

Реклама недвижимости в Meta и Google: особая категория и ограничения таргетинга